Introduction
The Trust in Mexico represents the highest-ranking legal instrument for the protection and allocation of assets. Through the establishment of a autonomous estate, assets and rights are legally isolated from the parties’ legal spheres, allowing institutional management under strict compliance with the General Law of Negotiable Instruments and Credit Transactions (LGTOC) and contractual provisions.
This Technical Sheet details three structures designed for the differentiated management of real estate, credit rights, and intellectual property (intangibles).
Structure 1: Corporate Real Estate Administration Trust
Objective: To centralize fixed asset management, institutionalize rental income collection, and optimize tax transparency through account shielding.
Parties and Roles
- Trustor: Legal entity contributing ownership of real estate assets.
- Trustee: Credit institution authorized by the National Banking and Securities Commission (CNBV) to act as trustee.
- Beneficiary: Holder of the beneficial rights over the income generated by the Trust.
Operational and Tax Identity
To ensure the autonomy of the vehicle, the Trust will register with the Tax Administration Service (SAT) to obtain its own Federal Taxpayer Registry (RFC). The trustee is responsible for obtaining the Trust’s RFC and e-signature (e.firma).
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Transfer of Ownership: The contribution of real estate assets to the autonomous estate is formalized. A reversion clause is included to ensure the tax neutrality of the transaction.
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Gestión de Flujos: El Fiduciario emite los CFDI correspondientes a arrendamientos.
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Facturación: Mediante despacho contable externo.
Operatividad Bancaria
- Cuentas: Cuenta concertadora (ideal BANCREA).
- Control: Exclusivo de la Fiduciaria.
- Salidas: Vía Carta Instrucción (12–24 hrs).
- Fondo Fiscal: Retención del 5%.
- Fondo de Gastos: A discreción del cliente.
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Fideicomiso Empresarial de Administración Inmobiliaria
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Tipo de Activos que se Aportan:
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Bienes Inmuebles.
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El FISO cuenta con RFC:
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Sí.
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Quién Factura:
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La Fiduciaria (a través de un despacho externo contable).
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Cuenta Concentradora y Dispersora de Recursos:
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Sí.
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Límite en Operaciones:
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Sin límite, siempre y cuando se coteje con factura.
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**Nota Aclarativa:** Es importante recalcar que, si bien la legislación y el SAT permiten el Fideicomiso de Bienes Muebles con RFC, los bancos consultados no aceptaron este esquema.
Estructura 2: Fideicomiso de Garantía sobre Bienes Muebles (Derechos de Cobro)
Objective: Garantizar el cumplimiento de obligaciones principales mediante la afectación de flujos (pago de rentas) de efectivo futuros, sin menoscabo de la titularidad de los activos fijos (bienes rentados). Se concentra el flujo.
Por política institucional de BANCREA sin RFC propio del Fideicomiso, se traslada a las partes los efectos fiscales.
Parties and Roles
- Trustor: Titular de los derechos de crédito derivados de contratos de arrendamiento.
- Trustee: Entidad autorizada por la CNBV encargada de la aplicación de fondos según reglas de prelación.
- Fideicomisario en Primer Lugar: Acreedor de la obligación garantizada.
- Fideicomisario en Segundo Lugar: El Fideicomitente, como titular de remanentes.
Mecanismo de Pago y Prelación
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Cesión de Derechos y Notificación: Se formaliza la cesión de derechos de cobro y se notifica a los deudores para que el pago sea enterado en la cuenta del Fideicomiso.
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Aplicación de Fondos: El Fiduciario capta los recursos y los dispersa conforme al orden de prelación: primero servicio de deuda (capital e intereses) y luego remanentes al Fideicomitente.
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Seguridad Jurídica: El flujo de rentas queda protegido mediante un esquema de blindaje patrimonial frente a terceros.
Operatividad Bancaria
- Cuentas: Puede haber cuenta del Fideicomiso (sin límite). Dispersión vía carta instrucción.
- Control: Operación bajo control de la Fiduciaria.
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Fideicomiso de Garantía sobre Bienes Muebles (Derechos de Cobro)
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Tipo de Activos que se Aportan:
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Derechos de Cobro.
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El FISO cuenta con RFC:
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No.
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Quién Factura:
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El Fideicomitente.
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Cuenta Concentradora y Dispersora de Recursos:
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Sí.
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Límite en Operaciones:
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Sin límite, siempre y cuando se coteje con factura.
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Conceptos Generales y Aspectos relevantes para el Fideicomiso
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Concepto
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Fundamento Técnico
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Blindaje Patrimonial:
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Los activos quedan fuera del alcance de acreedores del Fideicomitente, garantizando su destino específico.
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Autonomía Fiscal:
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RFC independiente que permite trazabilidad total ante la autoridad hacendaria.
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Sustancia y Materialidad:
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Institucionalización de operaciones intercompañía mediante entidad regulada por la CNBV.
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Gobernanza y Sucesión:
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Reglas preestablecidas que garantizan continuidad en la administración independientemente de los socios.
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