引言
墨西哥的信托制度是用于资产保护和资产安排层级最高的法律工具。通过设立一个 独立财产，资产和权利在法律上与各方的法律领域相分离，从而允许在严格遵守《信贷票据和信贷交易法》（LGTOC）及合同条款的前提下进行制度性管理。
本技术说明文件详细介绍了三种结构，用于对不动产、债权以及知识产权（无形资产）进行分类管理。
结构一：企业房地产管理信托
目标： 集中管理固定资产，制度化租金收入的收取，并通过账户隔离机制优化税务透明度。
参与方与角色
- 设立人： 提供不动产所有权的法人实体。
- 受托方： 经国家银行和证券委员会（CNBV）授权作为受托人的信贷机构。
- 受益人： 对信托收益享有受益权的权利人。
运营与税务主体资格
为确保该载体的独立性，信托将向税务管理局（SAT）申请登记，以获取其独立的联邦纳税人登记号（RFC）。受托人负责为信托取得RFC及电子签名（e.firma）。
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所有权转让： 将不动产投入独立财产结构的出资正式化，并加入回转权条款以确保该行为的税务中性。
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Gestión de Flujos: El Fiduciario emite los CFDI correspondientes a arrendamientos.
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Facturación: Mediante despacho contable externo.
Operatividad Bancaria
- Cuentas: Cuenta concertadora (ideal BANCREA).
- Control: Exclusivo de la Fiduciaria.
- Salidas: Vía Carta Instrucción (12–24 hrs).
- Fondo Fiscal: Retención del 5%.
- Fondo de Gastos: A discreción del cliente.
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Fideicomiso Empresarial de Administración Inmobiliaria
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Tipo de Activos que se Aportan:
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Bienes Inmuebles.
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El FISO cuenta con RFC:
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Sí.
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Quién Factura:
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La Fiduciaria (a través de un despacho externo contable).
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Cuenta Concentradora y Dispersora de Recursos:
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Sí.
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Límite en Operaciones:
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Sin límite, siempre y cuando se coteje con factura.
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**Nota Aclarativa:** Es importante recalcar que, si bien la legislación y el SAT permiten el Fideicomiso de Bienes Muebles con RFC, los bancos consultados no aceptaron este esquema.
Estructura 2: Fideicomiso de Garantía sobre Bienes Muebles (Derechos de Cobro)
目标： Garantizar el cumplimiento de obligaciones principales mediante la afectación de flujos (pago de rentas) de efectivo futuros, sin menoscabo de la titularidad de los activos fijos (bienes rentados). Se concentra el flujo.
Por política institucional de BANCREA sin RFC propio del Fideicomiso, se traslada a las partes los efectos fiscales.
参与方与角色
- 设立人： Titular de los derechos de crédito derivados de contratos de arrendamiento.
- 受托方： Entidad autorizada por la CNBV encargada de la aplicación de fondos según reglas de prelación.
- Fideicomisario en Primer Lugar: Acreedor de la obligación garantizada.
- Fideicomisario en Segundo Lugar: El Fideicomitente, como titular de remanentes.
Mecanismo de Pago y Prelación
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Cesión de Derechos y Notificación: Se formaliza la cesión de derechos de cobro y se notifica a los deudores para que el pago sea enterado en la cuenta del Fideicomiso.
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Aplicación de Fondos: El Fiduciario capta los recursos y los dispersa conforme al orden de prelación: primero servicio de deuda (capital e intereses) y luego remanentes al Fideicomitente.
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Seguridad Jurídica: El flujo de rentas queda protegido mediante un esquema de blindaje patrimonial frente a terceros.
Operatividad Bancaria
- Cuentas: Puede haber cuenta del Fideicomiso (sin límite). Dispersión vía carta instrucción.
- Control: Operación bajo control de la Fiduciaria.
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Fideicomiso de Garantía sobre Bienes Muebles (Derechos de Cobro)
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Tipo de Activos que se Aportan:
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Derechos de Cobro.
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El FISO cuenta con RFC:
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No.
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Quién Factura:
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El Fideicomitente.
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Cuenta Concentradora y Dispersora de Recursos:
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Sí.
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Límite en Operaciones:
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Sin límite, siempre y cuando se coteje con factura.
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Conceptos Generales y Aspectos relevantes para el Fideicomiso
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Concepto
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Fundamento Técnico
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Blindaje Patrimonial:
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Los activos quedan fuera del alcance de acreedores del Fideicomitente, garantizando su destino específico.
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Autonomía Fiscal:
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RFC independiente que permite trazabilidad total ante la autoridad hacendaria.
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Sustancia y Materialidad:
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Institucionalización de operaciones intercompañía mediante entidad regulada por la CNBV.
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Gobernanza y Sucesión:
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Reglas preestablecidas que garantizan continuidad en la administración independientemente de los socios.
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